Il Bonus per l’acquisto di immobili ristrutturati da imprese edili è un’agevolazione fiscale prevista e disciplinata dall’art. 16-bis co. 3 D.P.R. n. 917/1986, per promuovere gli interventi di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie che provvedano alla successiva rivendita delle unità immobiliari entro 18 mesi dalla data di ultimazione dei lavori.

Tale agevolazione consiste nella possibilità per l’acquirente (soggetto IRPEF) di una unità immobiliare abitativa facente parte di edificio interamente restaurato o ristrutturato di fruire di una detrazione d’imposta del 50% per le spese sostenute fino al 31.12.2024 su una spesa massima di euro 96.000,00. La detrazione del 50% si calcola su un importo forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’unità immobiliare e relative pertinenze, anche se separatamente accatastate, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione.

In alternativa alla detrazione dall’imposta sui redditi, da ripartire in dieci quote annuali di pari importo, il beneficiario può optare per l’applicazione dello sconto in fattura da parte dell’impresa cedente oppure per la cessione del credito ai sensi dell’art. 121 D.L. n. 34/2020.

La conclusione dei lavori relativi all’intero fabbricato, attestata dalla Segnalazione certificata di agibilità delle parti comuni e delle singole unità immobiliari, è condizione per la fruizione dell’agevolazione fiscale. In tal senso depone la Guida dell’Agenzia delle Entrate dedicata al Bonus ristrutturazioni (edizione aggiornata ad ottobre 2022) in cui si legge che “Inoltre, è possibile usufruire della detrazione anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato. In questo caso, tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, la detrazione può essere richiesta solo dall’anno di imposta in cui detti lavori sono stati ultimati. Nella dichiarazione dei redditi relativa a tale anno il contribuente usufruirà della detrazione a partire dalla prima rata, indicando quale anno di sostenimento della spesa quello di fine lavori” (pag. 35).

Tale principio è stato di recente ribadito nella risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 565 del 21.11.2022 in un caso in cui l’istante aveva rappresentato che alla data dell’acquisto dell’unità immobiliare ristrutturata non erano ancora terminati gli interventi edilizi sull'intero fabbricato, essendo stato rilasciato da parte del Comune competente il certificato di agibilità parziale per le parti comuni, l’involucro, i posteggi e l'autorimessa ed essendo stata presentata segnalazione certificata di agibilità esclusivamente per l’alloggio dal medesimo acquistato.

L’Agenzia delle Entrate non ha considerato sufficiente la fine lavori parziale dell’edificio per ammettere la fruizione del Bonus a partire dall’anno d’imposta di acquisto dell’unità immobiliare ristrutturata. Segnatamente, l’Amministrazione ha così concluso: “Considerato, inoltre, che dalla documentazione integrativa trasmessa risulta che i lavori riferiti all'intero edificio sono terminati il 4 ottobre 2022, la detrazione spetta a partire da tale anno. Nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno 2022, pertanto, l'Istante potrà fruire della detrazione a partire dalla prima rata indicando quale anno di sostenimento della spesa quello di fine lavori. L'Istante potrà, inoltre, esercitare l'opzione ai sensi dell'articolo 121 del decreto Rilancio, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante considerando come anno di sostenimento della spesa il 2022 ed effettuando i conseguenti adempimenti (non oggetto della presente istanza)”.